Jedan od najboljih hrvatskih boutique hotela ima novosti. Uz San Canzian nastaje impresivno rezidencijalno naselje

Danas vjerojatno ne postoji osoba koja nije čula za San Canzian. Ova spektakularna istarska destinacija otvorena je 2019. godine i svojom arhitekturom, konceptom i specijalnim projektima kontinuirano se pozicionira u sam vrh hrvatske turističke ponude. Leopold Botteri i Siniša Šare, suvlasnici i poslovni partneri krenuli su s idejom koja se ispostavila toliko plodonosna na svim razinama da je njezina ekspanzija u svakoj etapi posve prirodna i logična, a istovremeno pomno i strateški isplanirana. Minimalno jedan korak ispred svega što rade u trenutku, ostaju kontinuirano inovativni u razvoju zadanog modela poslovanja.

San Canzian Hotel & Residences, luksuzni je hotel koji se smjestio u srednjovjekovnom selu Mužolini Donji, na pola puta između Buja i Grožnjana. S obzirom na to koliko je bilo važno očuvati izvornu istarsku vizuru, te da se San Canzian svojim izgledom i stilom uklopi u postojeći ambijent, arhitektonsko-dizajnerski tim je kreirao homogeni kompleks koji je danas smještaj s 5 zvjezdica s pripadajućim restoranom, barom, bazenom, lounge zonom, imtimnim spa kompleksom i orangeriem za posebne evente.

Ubrzo nakon što je otvoren, ovaj je hotel privukao veliku pažnju javnosti svojim konceptom i načinom rada (a i sami smo ga posjetili nekoliko puta). Sada nastavljaju s širenjem ponude i implementiranjem nadogradnje poslovnog modela – u selu Mužolini Gornji, samo 200 m udaljeno od postojećeg hotela, upravo započinje gradnja rezidencijalnog naselja čija će ponuda nadmašiti ono što smo dosad mogli iskusiti u San Canzianu.

Posjetili smo zagrebački ured San Canziana u Parku kneževa te razgovarali s Ivanom Labudović, direktoricom razvoja San Canzian Hotel & Residences koja nam je ispričala sve o budućim planovima. Maketa koja zauzima centralnu točku prizemlja ureda otkriva skalu ovog projekta te smo gotovo iz prve ruke mogli zamisliti kako će fantastično sve izgledati kad bude završeno.

• Recite nam više o projektu rezidencija i vila kojeg pripremate unutar San Canziana? Gdje će se točno one nalaziti?

Ekstenzija San Canziana se nalazi 200 metara udaljena od San Canziana, odmah preko ceste, povezana s podzemnim tunelom, kako bi omogućili našim gostima da mogu s golf-autićima ili biciklima, i još bolje pješke, povezati ta dva mjesta sadržaja. U novom naselju ćemo imati 34 prodajne jedinice, znači 20 rezidencija i 14 vila. Gosti će iz gornjeg dijela moći slobodno prelaziti u donji, no ne i obrnuto, jer je rezidencijalno naselje zamišljeno na još višem i ekskluzivnijem nivou.

Centralno mjesto svih zbivanja bit će klub koji će sadržavati veliki vanjski bazen, bar, cigar bar, restoran, knjižnicu. Imamo jedan mali termalni bazen koji je replika ribnjaka iz Tvrdlja Petra Hektorovića na Hvaru. Imat ćemo i slastičarnicu i aroma shop u kojem ćemo prodavati proizvode aromatičnog i ljekovitog bilja uzgojenog u vrtovima naselja.

Ideja je stvoriti jedno pravo autohtono istarsko naselje i dati našim gostima iskustvo življenja u Istri. To planiramo postići s puno minucioznih detalja, od hortikulture i uređenja, pa do pomno planirane arhitekture koja prati i zaokružuje stil. S druge strane, što se doživljaja tiče, osmišljena je i u plan integrirana mala tržnica na kojoj će naši susjedi iz okolice prodavati svoje svježe voće, povrće, autohtone istrarske proizvode, da bi dodatno približili iskustvo Istre gostima. Naši su gosti mahom stranci i u potrazi za ovakvim iskustvom, da im se ponudi nešto više od običnog smještaja i s time na umu su spremni investirati u boravak.

Od mirisnih vrtova punih biljaka od kojih će se izrađivati i prodavati proizvodi, preko kapelice za custom vjenčanja, ideje da ugošćavamo umjetnike koji će u naselju živjeti i raditi i na taj način promovirati svoj rad i lokalnu zajednicu, malog community trga na kojem ćemo održavati događanja, glazbene večeri…

Osmislili smo i najmanji detalj da se gosti osjećaju kao da su u malom autohtonom selu, a da pritom imaju cjelokupnu ponudu zaokruženu vrhunskom uslugom.

• Pretpostavljam da će projekt biti jednako vizualno i estetski kvalitetan kao i sve što smo do sad u sklopu San Canziana mogli vidjeti i kušati. Recite, tko se brine o tom arhitektonskom i dizajnerskom faktoru?

Stilski i arhitekturalno idemo u istom smjeru, svakako. Ali ovdje se dižemo ljestvicu iznad. Znači sve će biti malo bolje, ekskluzivnije, ljepše.

Samo uređenje interijera prati sklad arhitekture i kulturu Istre. Ideja iza dizajna prostora je bila replicirati, reflektirati istarsko stanovanje i gradnju kao što je to ona bila prije sto godina. Naši “kvadrati” prenose iskustvo, doživljaj, imaju duh, imaju asocijacije na osjećaje, pa čak i bojama reinterpretiramo tradicionalnu Istru.

Pratimo nekakvu nit vodilju koja nam se u San Canzianu pokazala vrlo dobrom. Ljudi nas prepoznaju kao jedno divno, mirno mjesto u prirodi koje opet odiše elegancijom i umjetnošću koja se proteže kroz cijeli hotel.

Ovo je dizajn u kojem u prvoj liniji poštujemo kulturu i običaje mikrolokacije, a tek sekundarno stilski potpis.
– Boris Ružić

Arhitektura i dizajn su rezultat dobre sinergije između vlasnika, arhitekta i Borisa Ružića koji je dizajner interijera. Vlasnici Leopold Botteri i Siniša Šare su definitivno ti koji dolaze s idejom i imaju iskustvo, koji su putovali po svijetu i iz viđenog prenosili elemente u ovu konkretno gradnju. Imaju dobru viziju što žele postići, a onda je projektiranje prepušteno većem arhitektonskom studiju u Zagrebu i junior in-house arhitektima. U konačnici će se ono što ste imali priliku vidjeti u jedinicama San Canziana prenositi i u gornje naselje, uključujući i umjetnost.

U novom dijelu ćemo imati rotirajuću izložbu u kojoj ćemo predstavljati umjetnike s našeg područja, možda i šire, i koja će putovati iz hotela u hotel, pa čak i do Zagreba. Ideja je jednog dana stvarati svoju vlastitu kolekciju.

• Koji je princip funkcioniranja rezidencijalnih vila što se poslovnog modela tiče? U kojoj ste trenutno fazi?

Radi se o sales i leaseback modelu koji je u SAD-u prepoznat još 1940-ih godina. Na našim područjima je to još možda malo nepoznato, ali vjerujemo kako će zaživjeti. Uglavnom, radi se o investicijskoj kupnji nekretnine u kojoj kupac nama daje natrag svoju nekretninu u zakup na 20 godina. Mi kao hotel upravljamo s nekretninom tih 20 godina, iznajmljujemo unutar hotela. Taj koncept je prvi napravio Four Seasons. Kasnije ga je pratio Ritz Carlton, Aman i nadalje brojni lanci u svijetu s nekim primjerima gdje nekretnine imaju trećeg vlasnika i u kojima koncept još uvijek funkcionira, nakon 40-50 godina.

Najbolje opisano: ovo je uz vrlo dobru investicijsku priliku ujedno i pritajeni statusni simbol.

Koncept je stvarno full experience, na jednoj višoj razini, pogotovo u Hrvatskoj. Svaki vlasnik ima pravo tri tjedna boravka u svojoj kući ili rezidenciji i ostvaruje prinos na investiciju. Trenutno, u pretprodaji, garantiramo 5% na 5 godina. U pretprodaji je realno očekivani prinos na investiciju 7 do 8,5%. I vjerujemo da će taj prinos rasti. To su vrlo konzervativne brojke, a baziraju se na brojkama koje dobivamo iz San Canziana, tako da imamo dobru bazu za izračun.

Nakon ta tri tjedna iskorištenog boravka vlasnika, ostatak sezone će vile i rezidencije biti ponuđene ostatku zainteresiranih gostiju koji će boraviti u njima kao u predivnom hotelu, a mi se brinemo za sve ostalo.

• Kakva vam je zasada povratna informacija? Koja je cijena kvadrata i jeste li naišli na odobravanje ovog modela poslovanja?

Krenuli smo s pretprodajom u studenom 2023. i nadmašila je sva naša očekivanja. Krenuli smo s cijenom od 6.900€ po kvadratu plus PDV. U pretprodaji nam je ostalo 3-4 jedinice za prodati i onda zatvaramo pretprodaju. Krenut ćemo s postprodajom tek za otprilike godinu dana, ali onda s cijenom 10.000€ + PDV naviše.

Radi se o jednoj elegantnoj investiciji, kupnji kuće gdje ne moraš razmišljati o kvarovima, održavanju, košenju trave. Da se dogodi bilo kakav scenarij, mi ga rješavamo.

Sve jedinice su vezane u rental pool što znači da bez obzira kako koja radi, svi zajedno djelujemo, dijelimo rizike i prihode. To je vrlo bitno, pogotovo u slučaju iznajmljivanja i bolje mogućnosti upravljanja. I kao sigurnosni faktor za kupce.

• Tko su najveći interesenti? Primarno strani ili se nadate i domaćim kupcima?

Naše kupce bi najbolje opisali kao ljude s internacionalnom pozadinom i velikom emotivnom vezom s Hrvatskom.

• Kako će funkcionirati život u novom dijelu?

Pomnim istraživanjem naše trenutne klijentele došli smo do vremenskog perioda koji prosječni gost provodi u San Canzianu, ali i nadalje u Hrvatskoj. Tako da znamo da im moramo ponuditi sve. Ovo i dalje ostaje hotel, bez obzira što se radi o odvojenim jedinicama. Svi gosti imaju na izbor otići u naše restorane, a naravno imaju i mogućnost kuhanja sami ili pozvati našeg kuhara koji će im pripremati obroke. Sve opcije su dio usluge i imamo tim za sve. Od prijevoza, vozila za iznajmljivanje, ponude aktivnosti i experiencea unutar hotela. Što god zatreba.

Usluga nam je vrlo bitna. Usluga je ono što će nas odvojiti od drugih te kontinuirano ulažemo u svoje ljude kako bi mogli ponuditi najbolje. Jer ljudi su ti koji čine razliku.

• Spominjali ste da se uz rezidencije gradi i wellness dio. Recite nam više o tome.

Tako je. Imat ćemo jedan veliki wellness. Pored činjenice da je sadašnji wellness u San Canzianu nedostatan, prepoznali smo potrebu za ozbiljnijim wellnessom u sjevernijem dijelu Istre. Kako bi gosti San Canziana i gosti Vila i Rezidencija mogli koristiti Wellness, novi blok će se nalaziti između gornjeg i donjeg sela te će sadržavati veliku spa zonu, veliki unutarnji bazen, fitness, sobe za masaže, sauna centar i sve potrebno za korištenje cijele godine. Taj nam je faktor važan za popunjenost u pod- i predsezoni. Istra nam je, za razliku od Dalmacije, tu specifična. Jer imamo sezonu koja traje od ožujka pa sve do kasnog studenog.

• Kada planirate otvaranje? Hoćete li biti otvoreni cijele godine?

Otvaranje rezidencijalnog dijela planiramo na proljeće 2026. godine. Moguće da ćemo imati i tzv. soft opening na jesen 2025.

U San Canzian hotelu nismo otvoreni cijele godine, radimo od otprilike polovice ožujka do studenog. Kad završimo ekstenziju, hotel će biti na raspolaganju gostima duže i bit će zatvoren samo 5-6 zimskih tjedana u kojima ćemo raditi veće renovacije.

• A gastronomija? Pripremate li nešto novo/drugačije? Zadnji put smo kod vas uzivali u delicijama Dine Galvagna, a sada je u Lucianu perspektivni Pavo Klarić.

Planiramo podizanje našeg restorana u San Canzianu na višu razinu. Dat ćemo našem chefu Pavi Klariću malo više slobode da se otisne u fine dining smjer. A u gornjem dijelu će poslovati jedan casual, ali i dalje restoran na visokom nivou, domaći, istarski, koji će gostima ponuditi najbolje od klasične lokalne kuhinje.

• Kontinuirano razvijate svoju ponudu, nudite nova iskustva. Osim koncepta rezidencijalnih vila, ima li još novosti u sklopu postojećeg kompleksa San Canziana?

S time što ćemo podizati standard usluge za novu gradnju, podizat ćemo ju i za već postojeće jedinice. Isti ljudi će raditi “gore” i “dolje”, školovat ćemo osoblje, dati im nijanse i nastaviti utvrđivati svoju poziciju na tržištu. Neke će se jedinice prenamijeniti, poput malog wellnessa – jednom kad otvorimo veliki. A kao što smo rekli, restoran će također promijeniti svoj koncept i postati ekskluzivniji jednom kad sve bude gotovo.

Ono što od novosti i događanja planiramo za sami San Canzian su česti eventi za manji broj ljudi. Od paint & wine koncepta, preko yoge do glazbenih večeri, večeri s vinarima, koktel večeri i slično. Želimo ponuditi sadržaj i za goste koji ne odsjedaju nužno u hotelu nego traže mjesto za dejt, druženje s prijateljicama. Želimo da naše malo selo zaživi i van svojih granica.

Ljudi mogu doći pojesti, mogu doći popiti koktel, kavu, iskusiti San Canzian samo na nekoliko sati.

Želimo to ove godine malo probuditi, da ljudima uđe u svijest, da mogu stvarno doći u San Canzian malo uživati, a ne nužno prespavati.

Foto: San Canzian, Sanja Jagatić